写于 2018-12-26 03:12:04| 尊宝娱乐注册送59彩金| 技术
<p>除了租房之外,最常见的方法就是购买房屋并住在房子里</p><p>另一种方法是买房并出租,然后租一个类似的房子(买,租,租)</p><p>由于负面负债的反常性质,购买,租赁,租赁策略可能比最明显的房屋所有权路径便宜</p><p>怎么样</p><p>考虑到第一个购房者考虑在悉尼内西区阿什菲尔德的一个适度的两居室,两个浴室单元,价值600,000澳元</p><p>假设买方有足够的20%存款和初始交易成本(法律费用和印花税等),她可以考虑购买和生活,购买和投资,然后租用类似的单位</p><p>她能够借入该单位80%的价值支付利息5%(每年24,000澳元)</p><p>年度维护费用为6,000澳元(或1%),可扣除折旧费用也为6,000澳元</p><p>类似的单位租金为每周450澳元</p><p>她的边际税率为34.5%</p><p>与购买,租赁,租赁相比,购买和生活的成本是多少</p><p>这是一个显示差异的动画:第一个购房者的住房成本是每年3万澳元,如果她购买和住在单位,和每年25,653澳元买,租,租</p><p>这意味着她通过购买,租赁,租赁节省了4,347澳元或0.72%的单价</p><p>节约的原因完全在于负资产税减免效应</p><p>抵押贷款利息,维护和折旧扣除在投资时可以抵税,但在住房时不能扣除</p><p>如果没有负面的杠杆比率,就不会有税收减免,首次购房者也不会考虑这种错综复杂的策略</p><p>从计算结果来看,我们还可以看出,负的资产负债储蓄越大,购买,租赁,租赁就越好</p><p>购买租金较低,维护成本较高和折旧补贴较高的房屋(如新开发项目)以及较高的边际税率可以增加这样做的动力</p><p>由于负资产负债策略几乎可以永久完成,而且任何储蓄都投入(或用于其他地方),因此也很少有动力偿还本单位的本金</p><p>另一方面,一旦房产正面适应(净租金超过拥有成本),它就不再比购买和生活便宜</p><p>如果买方选择偿还抵押贷款,获得增加的租金或减少维护和折旧扣除,就会发生这种情况</p><p>在出售时,可能会对出租房产征收资本利得税,尽管您自己的房屋是免税资本利得税</p><p>非财务因素是购房者可能优先住在自己的家里而不是租房,尽管购买,租金,租金节省</p><p>这可能来自于更灵活地定制您自己的房屋或不必与房地产经纪人打交道</p><p>当然,在这个例子中,租房仍然是最便宜的选择,但如果房屋所有权是目标,那么负面负债的变态,购买,租赁,租赁仍然是一个成本有效的选择</p><p>上述情况只是负面杠杆作用扭曲住房决策的众多方式之一</p><p>那些高边际税率(即高收入者)有动力投资多个家庭</p><p>这导致过度借贷投资的动机,因为与房主相比,负资产负债储蓄有效地降低了投资者的所有权成本</p><p>此外,由于负面负债的需求增加,这推高了房价</p><p>相比之下,房主只需要一个房屋,并且他们可以借入的金额受到限制,因为他们没有在房屋上赚取房租作为收入</p><p>另一个影响是投资者更希望获得质量更高的新房,因为他们往往有更高的维护成本和折旧扣除,这增加了税收节省</p><p>另一方面,房屋所有者无法扣除此类成本,从而使新房的所有权比投资者更为昂贵</p><p>消除负面传动越快,简单的购买和生活就越快</p><p>本文仅用于教育目的,

作者:宾邓瞪